• Česky
  • English
naše nabídka jsme na facebooku proč Portfolium provozní doba 8.00-18.00 havarijní služba telefon 225 992 274 napište nám napište nám

Příjmy z prodeje bytů patří v praxi často mezi příjmy, které jsou osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob. Pro osvobození je ale nutné splnit určité podmínky, které musí být přesně dodrženy. Přinášíme jejich přehled včetně příkladů z praxe.

Dvouleté bydlení před prodejem

Podmínky nutné pro osvobození od daně z příjmů fyzických osob jsou upraveny zejména v § 4 odst. 1 písm. a), b) a u) ZDP a v § 15 odst. 3 ZDP. V souladu s § 4 odst. 1 písm. a) ZDP jsou od daně z příjmů osvobozeny příjmy z prodeje bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Základní podmínkou je tedy bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.

Příklad

Poplatník vlastní byt v osobním vlastnictví po dobu 4 let, bydlí v něm pouze poslední rok. Není splněna podmínka dvou let bydliště, není tedy splněna podmínka pro osvobození tohoto příjmu. Jak bude uvedeno dále, není splněna ani podmínka 5 let vlastnictví, příjem tedy osvobodit nelze.

Velmi důležité je, že tyto skutečnosti musí existovat a být splněny bezprostředně před prodejem. ZDP pojem „bezprostředně“ nevymezuje, což muže v praxi logicky činit pro§§blémy, změna bydliště by však měla přímo časově souviset s prodejem bytu a neměla by být přerušena např. pronájmem bytu.

Příklad

Poplatník vlastní byt v osobním vlastnictví, a to po dobu 4,5 roku. V tomto bytě 4 roky bydlel a následně se přestěhoval do rodinného domu. Půl roku užíval byt jeho bratr a následně poplatník tento byt prodal. Ani v tomto případně nejsou splněny podmínky pro osvobození tohoto příjmu, protože poplatník měl v bytě bydliště sice více než 2 roky, ale nebylo to bezprostředně před prodejem. Je tedy nutné zkoumat, zda nejsou splněny jiné podmínky pro osvobození tohoto příjmu, jak je uvedeno dále.

Úmysl trvale se zdržovat

S bydlištěm bývají v praxi také problémy. Jak vyplývá z § 2 odst. 4 ZDP, bydlištěm na území České republiky se pro účely tohoto zákona rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. Tato úprava bude aplikovatelná i na případy posuzování příjmů z prodeje bytů. Blíže ji upravuje pokyn MF ČR D-300, podle kterého stálým bytem se rozumí byt, který je poplatníkovi kdykoliv k dispozici podle jeho potřeby, ať již vlastní či pronajatý. Tento byt může být poplatníkem pronajat jiné osobě formou, která umožňuje podle potřeby poplatníka obnovení jeho užívání poplatníkem bez prodlevy. Úmysl poplatníka zdržovat se trvale ve stálém bytě se posuzuje vzhledem k okolnostem jeho osobního a rodinného stavu, tj. má-li zde rovněž např. manželku, děti, rodiče, či zda byt je využíván v návaznosti na jeho ekonomické aktivity (podnikání, zaměstnání apod.).

Pokud bychom to tedy měli nějak přiměřeně použít na vlastní byt, bydlištěm se rozumí stálý byt, ve kterém se poplatník trvale zdržuje, je mu kdykoliv k dispozici podle jeho potřeby a odpovídají tomu okolnosti jeho osobního a rodinného stavu.

Bydliště nelze zaměňovat s trvalým pobytem ve smyslu § 10 zákona č. 133/2000 Sb., v platném znění, potvrzení o trvalém pobytu je pouze jednou z možných skutečností, kterou lze existenci bydliště prokázat, ale ne jedinou a rozhodující. Nic nebrání tomu, aby poplatník (občan) byl přihlášen k trvalému pobytu na jednom místě, ale bydliště měl na místě jiném. Tuto skutečnost ale bude muset správci daně na jeho případnou výzvu prokázat, a to např. svědeckou výpovědí ostatních spolubydlících, sousedů apod.

Doba vlastnictví

Důležité je zdůraznit, že stejný daňový režim jako byt má také podíl na společných částech domu a související pozemek. Je to logické, protože vlastnictví bytové jednotky bezprostředně souvisí s vlastnictvím společných částí domu a pozemku, resp. toto vlastnictví z vlastnictví bytu vychází. Jakýkoliv jiný postup by tak byl značně komplikovaný a nepraktický.

Jinak je ale možné konstatovat, že doba vlastnictví bytu nemá pro poplatníka žádné daňové důsledky, pokud je splněna podmínka, že jej alespoň dva roky bezprostředně před prodejem užíval pro své bydlení, tj. měl zde své bydliště.

Příklad

Poplatník bydlí 15 let v družstevním bytě a požádal o jeho převedení do osobního vlastnictví. V roce 2009 byl byt převeden do osobního vlastnictví a v roce 2010 poplatník tento byt prodal.

Protože je splněna podmínka bydliště alespoň dva roky bezprostředně před převodem, je příjem z prodeje tohoto bytu osvobozen od daně z příjmů.

Společné jmění manželů

Prodávaný byt často bývá součástí společného jmění manželů. Z tohoto pohledu je důležité, že pro osvobození příjmů plynoucích manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů. Toto omezení souvisí s hlavním omezením pro osvobození těchto příjmů. Osvobození se totiž nevztahuje na příjmy z prodeje tohoto bytu, pokud je nebo byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do 2 let od jeho vyřazení z obchodního majetku.

K tomu je ale nutné doplnit, že případy, kdy by byl byt zahrnut do obchodního majetku, nebudou příliš časté.

Příklad

Poplatník vlastní 10 let byt v osobním vlastnictví, v tomto bytě má také po celou dobu bydliště. Byt je zahrnut do obchodního majetku, poplatník je podnikatel s příjmy podle § 7 ZDP. Poplatník se rozhodne byt prodat a proto jej v březnu 2010 vyřadí z obchodního majetku a v říjnu 2010 prodá.

Podmínky pro osvobození nejsou splněny, pokud byl byt součástí obchodního majetku, je možné příjem z jeho prodeje osvobodit až po dvou letech od vyřazení.

 

zdroj - Ing. Zdeněk Morávek, daňový poradce, Chomutov, Zdroj: Verlag Dashöfer

nahoru | vytisknout stránku

© 2009 Copyright Portfolium správa nemovitostí Praha| telefon 277 277 044 | email: info@portfolium.cz | odkazy, partneři | Language: CZ EN
www.sprava-nemovitosti-praha.cz |
optimalizace PageRank.cz